日前，住建部、监察部宣布成立房地产开发违规治理领导小组，将对2007年至2009年3月底领取规划许可证的所有房地产项目进行清理，重点对大中城市涉及提高容积率，以及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。
本报记者梳理2004年以来公开出让土地资料发现，北京部分地块对外公开的数据和出让时有差别，还有部分在取得土地后，进行了土地规划部分指标的改变。

土地出让资料与公开数据不符

记者对2004年以来公开出让土地资料进行梳理发现，有部分地块对外公开的数据和出让时有所差别，还有部分在拿得土地后，进行了相应的土地规划部分指标的改变。

2004年9月出让的“蓝色港湾公园商业配套设施”用地，出让公示中标注该地块建设用地为10.08万平米，规划建筑用地为5.97万平米(地上)，但该项目对外宣传的用地指标却变成了项目占地11.2公顷，建筑面积7.5万平方米(其中地上6.5万平方米，地下1万平方米)，地上建筑面积比出让时的建筑面积多出约0.5万平米。由于本报记者无法联系到该公司，且北京规委没有回复本报的采访提纲，其面积增加不明确。

此外，由于政府公开出让的标书中确定的规划建筑面积，主要是指地上面积，对于地下面积一般没有明确。记者对近年来公开出让的地块统计发现，多个地块的最终规划建筑面积，比出让规划面积多10万平米。有专业人士告诉记者，多出来的面积主要是地下面积，而地下面积如何确定、比例多少暂无公开资料。

规委网站可查修改规划公示

目前唯一可以获取开发商改变规划的就是其修改规划的公示。记者在北京规委网站看到，有两个栏目下可以看到部分开发商修改规划，一类是违法建设警示信息，该栏目主要是2008年度房地产更改规划的行政处罚公示，在其违法行为描述中，多数企业均为多增加建筑面积。

此外，还有一个“控制性详细规划调整方案公示”栏目中，可以看到正在公示的更改规划项目。记者在该公示内容中看到了深航国际酒店项目规划调整公示，以及“朝阳区西大望路商业金融、医院项目调整控规指标公示和规划方案公示”。北京欣源业地产机构总经理罗园对此表示，通过政府网站进行公示的规划更改应该是合法的，但拿地后再更改规划，对之前其他参与拿地的开发商来说多少有些不公平。

2007年前后的高价地可能更改

北京对于规划的监管及处罚非常严格，开发商轻易不敢更改，但昨日有业内人士向记者透露，2007年前后出让的高价地可能存在悄悄更改规划的情况。“这些土地中部分楼面地价高出周边房价,继续做下去开发商只会亏,所以其退地要求日益强烈。地方政府不希望看到退地,又有保增长的压力,提高容积率就成为双方惟一的解套方法。”高策地产顾问机构董事长李国平说。

记者对2004年8月以后公开出让的土地进行梳理发现，多块土地的实际出让面积和最终建设面积有出入，记者电话求证时多家开发商表示“多出来的面积为地下建筑面积”。

2004年9月29日，首创置业竞得现在名为首创A-Z Town地块，当时出让公告中标注的建设用地面积约为12.6万平米，规划建筑面积为32.6万平米，而该项目在搜房网的网站数据中标注面积则为：占地面积19万平米，销售面积45万平米。

2008年1月2日由北京融科智地等公司联合竞得现名为融科香雪兰溪地块，出让公开中的规划建筑面积为20.5万平米，而该项目在搜房网的网站数据中标注的销售规划面积则为25万平米。

北京春光房地产开发有限公司2005年摘牌的现名为首邑上层的项目，公告中地上出让建筑面积143178平米，实际销售时候公布的面积则为17万平米。

前日，记者针对“销售面积增加部分”向开发商咨询，大部分开发商表示，土地部门出让公告中的规划建筑面积一般指地上面积，而开发商公布的最终销售面积包括地上面积和地下面积，由于增加了地下面积，所以最终销售面积有所增加。至于“地下面积增加的比例是多少？是否有依据”？开发商均表示情况较复杂，说不清楚。

据业内人士透露，地下面积计算有很复杂的技术指标，只要不拿来出售，多少无所谓。“但开发商一般都会将地下面积中设计为车库，并且销售。”该业内人士说，地下面积同样能给开发商带来赢利。

直至昨天下午5点截稿时，北京规委仍未回复本报记者的书面采访，因此无法得知规委如何看待“更改地下面积”一事。

- 典型案例

来广营乡清河镇2号地

建筑高度“长”了20米

记者获悉，朝阳区来广营乡清河镇住宅及配套(2号地)规划也发生了改变。记者从有关渠道获得该地块的设计方案审查意见书中，该项目地块的一些规划指标发生了改变，在这份2009规复函字0075号的文件中，建筑高度为80米(最高建筑檐口高度)，而此前该地块的建筑高度是60米。此外，该地块中最初还有15.8万平米的回购房，在该意见书中没有表述。

2007年12月19日，北京春光房地产开发有限公司、四川大地房地产开发有限责任公司组成投标联合体，通过投标的方式以23.31亿元拿得该地块。该地块规划建筑面积约为49.8万平米，当时共有10家房地产公司组成5家投标单位参与投标，其中包括北京合生、北京华润、北京城开等全国著名公司。后来，该地块转手至天润置地，目前还未开盘。

“我们项目变更规划，是正式通过规划委审批的”，来广营2号地开发商相关负责人向记者证实了更改规划一事，他表示，来广营乡1、3、4号地块都是这种情况，整个区域四块地政府统一批文准许变更规划。

该负责人还告诉记者，最初他们为了提升楼盘品质，而向政府部门提出更改规划的申请，政府部门在综合评定后，通过了他们的申请。“我们增加了楼的高度，但是并没有增加总建筑面积和经营收益，据我所知来广营乡其他几块地情况一样。”该负责人强调说。

领海浅水湾小区

小区扩容业主签名反对

大兴区领海浅水湾小区因开发商更改规划一事引起风波(本报4月19日曾报道)。

4月18日开始，大兴区领海浅水湾小区业主自发签名，对开发商欲将小区新楼盘“扩容”的公示进行反对。

立在领海浅水湾小区入口墙边的公示牌上，贴有《关于顺驰领海规划调整的通知》及小区规划图。《通知》称，未建的三期和四五期部分大户型改为小户型，增加448户，居民如不同意，可向市规划委大兴分局反映，如未接到反对意见，则视同业主无异议。

领海项目开发部邱经理表示，变更规划是应对金融危机的考虑，对业主不会造成影响，邱经理同时表示，公示图板为国家标准尺寸，且设立在小区唯一出入口，是真诚向业主公示。4月18日上午10时，业主开始自发组织签名，截至中午，超百户参与。

记者昨日从该小区业主论坛发现，本周六，领海浅水湾业主将在东门口再次组织反对小区规划变更、并要求政府举行听证会的签名活动。

- 连线规委

变更需到原审部门申请

5月6日，记者致电北京规委办公室相关负责人，他表示，采访业务方面问题需要先提交采访提纲，然后再找相关业务部门进行解答。记者按照要求发送了采访提纲，截至5月7日截稿时，尚未收到规划委的回复。

5月7日，记者致电北京规委便民热线，询问拿地后是否可以更改建筑面积或容积率等规划，工作人员说，“这个是可以的，但也不是所有的变更都能批，需要到原审批部门去申请，看之前的规划是市里批的还是区里批的，各个区的指标是不一样的”。

记者随后致电海淀区规委，得到的答复是“是否能变更不好说，需要具体问题具体分析”。

- 改后影响

可能无法办理产权证

如果开发商在开发过程中修改了规划，但是未得到规委的批准，也未向购房者进行告知，那么麻烦就产生了。一种情况是项目因开发商私改规划，通不过规划验收，就没法竣工验收，那么购房者就没有办法收房，更无法办理产权证；另一种情况是开发商通过缴纳罚金等方式通过了规划验收，但是购房者在收房时发现这与当初开发商承诺的规划不同了，有可能会拒绝收房，就算收了房，日后也可能会因此而进行维权，甚至与开发商对簿公堂。

除了开发商在开发过程中修改规划外，还有另一种相对简单的情况，就是开发商在拿地以后、开发之前就修改了规划，若是合乎法定程序，那么涉及到的利益方会相对较少，对后期购房者的影响也会小一些。因为修改规划以后，虽然居住舒适或便利程度会有所降低，但是购房者在购房行为之前，看到的也是变更后的规划。

- 开发商说法

“基本上都是悄悄地改”

万年基业建设投资集团有限公司运营总经理黄玺庆告诉记者，开发商如果要在开发过程中修改规划，按规定先要向规划委提出申请，规划委批准了以后，还需要对利益相关方(包括已购房者、潜在购房者、邻近小区居民等)进行公示，公示期通常是一个月，而公示地点多选在售楼处。必须要公示一个月没有异议，才能算是通过合法途径变更了规划。

“现在很少有开发商会进行到公示那一步，因为规划委是很难批准开发商更改规划的，开发商基本上都是悄悄地改”，多位业内人士如是告诉记者。

- 专家观点

规划、评估更应公开

北京大学规划设计中心副主任沈体雁告诉记者，他们调查发现，广州变更城市规划的比例差不多是50%，但没有北京的统计数据，而且北京也没有公开数据显示经正常途径更改规划的项目有多少。

“开发商私下里修改建筑面积、容积率等规划，绝对是不允许的”，沈体雁告诉记者，开发商如果确实是有特殊原因或充分理由要变更规划的，必须先向规划主管部门提出申请，由主管部门再组织评定并决定是否批准。如果批准之后，按照规定开发商也必须要进行公示，公示期无异议才最终可以变更。

对于公示，沈体雁认为非常重要，这能保证老百姓的知情权。但他表示，目前的公示经常是流于形式，一方面老百姓的关注度不高，另一方面，开发商也可能在打“擦边球”，避重就轻。

“在国外一些地方，要评估或变更规划，都需要召开公评会，由居民来说了算。但是目前我们国家还是采用指标限制的方式，这是有局限性的”，沈体雁建议，对于规划评估的形式应该更加公开，让更多老百姓参与进来。